Экспертиза сметной документации при строительстве многоквартирного жилого дома в Якутске

В данном материале представлен пример экспертизы проектно-сметной документации при строительстве многоквартирного жилого дома в городе Якутске. Объект относится к массовому жилищному строительству, однако выполнение работ в условиях Республики Саха (Якутия) требует дополнительных инженерных решений: утепление конструкций, применение материалов, рассчитанных на эксплуатацию при −50 °С, корректное проектирование инженерных систем и точный подбор расценок ТЕР-2025 региона.

Нормативная база

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 49–50) — порядок проведения экспертизы проектной и сметной документации;
• Постановление Правительства РФ № 87 — структура проектной документации жилых зданий;
• СП 60.13330.2020 — нормы проектирования внутренних инженерных систем;
• СП 50.13330.2012 — тепловая защита зданий;
• СП 48.13330.2022 — строительство и проектирование в условиях вечной мерзлоты;
• ТЕР-2025 Республики Саха (Якутия) — нормативная база расчётов для общестроительных и инженерных работ;
• Письма Департамента строительства и ЖКХ Республики Саха (Якутия) — индексы пересчёта к базисной стоимости.

Этапы экспертизы

Описание выявленного нарушения

Экспертизой установлено, что в смете использованы расценки ТЕР-2025, не учитывающие фактические условия строительства в Якутске: утепление фасадов, монтаж инженерных систем при низких температурах, применение морозостойких материалов. Кроме того, в расчётах теплопотерь для здания использовалась температура −30 °С, что существенно ниже нормируемой для региона.

Расчётный пример

Теплопотери = Q₀ × k × ΔT

Дано:
Q₀ — 9 800 Вт;
k — 1,22;
ΔT корректное: 20 − (−50) = 70 °С;
ΔT ошибочное: 20 − (−30) = 50 °С.

Корректный расчёт:
9 800 × 1,22 × 70 = 835 160 Вт

Ошибочный расчёт:
9 800 × 1,22 × 50 = 597 800 Вт

Отклонение — 237 360 Вт, что приводит к неверному подбору оборудования и ошибкам в сметной документации.

Типичные ошибки, выявленные в кейсе

• Использование некорректных ТЕР-2025 для инженерных и фасадных работ;
• Занижение теплотехнических параметров ограждающих конструкций;
• Ошибки в выборе индексов пересчёта по видам работ;
• Недостаточный учёт мерзлотных условий и климатического коэффициента;
• Отсутствие расчётных обоснований для инженерных систем здания.

Рекомендации

• Выполнять теплотехнические расчёты в соответствии с климатом Якутска и СП 50.13330.2012;
• Использовать корректные расценки ТЕР-2025 Республики Саха (Якутия);
• Подбирать индексы пересчёта строго по виду работ и кварталу;
• Учитывать условия вечной мерзлоты при выборе конструктивных решений;
• Включать расчётные обоснования по инженерным системам в состав ПД.

Вывод

Кейс демонстрирует, что строительство многоквартирного жилого дома в Якутске требует точных расчётов, строгого соблюдения нормативов и правильного выбора ТЕР-2025 Республики Саха (Якутия). Ошибки в инженерных и сметных расчётах приводят к значительным отклонениям стоимости и корректируются в рамках экспертизы проектной документации.